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Comment acheter un fonds de commerce en ventes aux enchères ?

Le 16 mars 2020
Comment acheter un fonds de commerce en ventes aux enchères ?

Acheter un fonds de commerce en vente aux enchères peut être une affaire intéressante, le prix de cession étant souvent avantageux.

Le jeudi 16 avril, votre étude d’huissiers de justice SCP Cadene à Toulouse vendra aux enchères publiques, sur place, le fonds de commerce SARL SB « L’Entre-nous », salon de thé café épicerie fine et petite restauration, au Centre Commercial Super U de Grenade.

Intéressé par une reprise éventuelle du fonds, mais vous ne savez pas comment procéder, quelles sont les formalités et conditions ? Vendre un bien incorporel aux enchères entraîne-t-il certaines spécificités ? Nous vous proposons de suivre le guide ci-dessous pour mieux appréhender l’expérience.

Sur quels éléments évaluer la pertinence de la cession du fonds de commerce ?

Votre étude d’huissiers, lorsqu’elle réalise l’inventaire des actifs du commerce dans le cadre d’une Procédure de Liquidation Judiciaire, évalue le potentiel du lieu où est exploité le fonds. Profession de terrain, nous étudions sur place différents critères, pesons les atouts et les inconvénients :

- Nous étudions l’emplacement du fonds et son potentiel : est-il dans une zone passante, commerçante, avec un parking à proximité, ou isolé, mal desservi… ? La devanture est-elle attractive ? L’intérieur esthétique ? Avec un concept intéressant ? Si c’est un restaurant, quel est le nombre de couverts, y a-t-il une terrasse ? Une licence IV ?

- Depuis quand tournait l’activité ? Pourquoi a-t-elle cessé ?

- Les charges : montant du loyer, de la taxe foncière, y-a-il des salariés ?

- Etat du local : est-il propre ? Y-a-t-il des travaux à envisager ? Le matériel est-il en bon état, fonctionnel ?

L’huissier de justice donne un avis favorable ou non à la proposition de la vente du fonds de commerce au Mandataire Liquidateur ; celui-ci, parfois, le cède de gré à gré, ou, le confie à l’huissier pour la vente aux enchères. Celle-ci doit être autorisée sur ordonnance du Tribunal de Commerce, ou sur mandat du Liquidateur s’il s’agit d’une Liquidation Judiciaire Simplifiée.

 

Le cahier des charges, support incontournable de la cession du fonds de commerce

Si l’huissier a le feu vert pour lancer la procédure de vente du fonds, il va tout d’abord en rédiger le cahier des charges. C’est le document fondamental sur lequel l’acquéreur potentiel doit baser sa réflexion. Il peut le consulter à l’étude sur simple rendez-vous.

Le cahier des charges va fournir toutes les informations utiles à l’étude du fonds :

- La désignation précise du fonds : ses éléments incorporels et corporels inclus dans la cession (y a-t-il une licence IV ou autre autorisation administrative incluse ? Le stock est-il vendu à part ?)

- La mise à prix : les enchères commenceront à ce prix, et généralement, faute d’enchères suffisantes, l’actif corporel pourra être cédé seul.

- Lieu et jour de l’adjudication

- Les éléments relatifs au bail : sa date de signature et son terme, les coordonnées du bailleur, l’indice de référence de révision annuelle ; la nature de l’activité (la destination des lieux) : l’activité est-elle souple ou exclusivement réservée à un type de commerce ? Un exemplaire du bail est annexé au cahier des charges, nous vous recommandons de l’étudier attentivement.

- L’origine de la propriété du fonds : le précédent cédant

- Les bénéfices commerciaux et chiffres d’affaires des trois dernières années : notez que si le Mandataire ne dispose pas de ces informations, le cahier des charges peut être exempté de cette donnée comptable.

- Les dispositions administratives et d’urbanisme éventuelles

- Le périmètre de sauvegarde du commerce : la commune dispose parfois d’un droit de préemption des fonds de commerce et l’acquéreur pourrait être évincé dans son droit de propriété.

- La liste du matériel en location ou en dépôt, n’appartenant pas à l’actif du commerce cédé.

- La date à laquelle la dénonciation de la vente a été faite au gérant débiteur, au bailleur et éventuellement au créancier nanti, avec sommation d’avoir à consulter le présent cahier des charges

- Les conditions de l’adjudication, les frais en sus

- Les déclarations relatives au fonds (risques naturels et technologiques)

- Contrats en cours, salariés éventuels

- Rappel que la garantie n’existe pas dans les ventes judiciaires, aucun recours contre la Liquidation ne sera admis

- Entretien des locaux

- Paiement du prix, frais, inscription de privilège

- Publicité avant et post-vente, aux frais de l’acquéreur

- Remise des titres

- Exemption de TVA dans la cession de fonds de commerce, conformément à l’article 257 bis du CGI

- Modification du cahier des charges

Le cahier des charges sera paraphé et signé par l’huissier vendeur, le Mandataire et l’acquéreur, et constituera l’acte de vente à proprement parler, avec le Procès-Verbal.

Quels sont les frais à la charge de l’acquéreur du fonds de commerce ?

Les frais inhérents à la vente, à sa préparation, à ses formalités diverses, et les frais post-vente, sont intégralement à la charge de l’acquéreur.

Si vous êtes l’acquéreur du fonds, nous vous demanderons trois chèques : l’un pour les frais avancés par nous lors de la préparation de la vente, l’un pour le paiement du prix du fonds + les 14.40 % de frais légaux TTC, et le troisième chèque en vue du montant des frais post-vente.

En quoi consistent ces frais ?

Il s’agit d’abord de la publicité légale, avant et après la vente. La vente du fonds est annoncée par annonce légale dans la presse 15 jours avant. Et elle doit être déclarée, avec les coordonnées de l’acquéreur, dans une annonce légale dans les 10 jours qui suivent la vente, et ce pour accueillir les oppositions éventuelles.

Un droit fiscal, une taxe d’enregistrement, est également perçue par les services des impôts. Celle-ci est proportionnelle du droit d’adjudication.

Vous l'avez compris, acheter un fonds de commerce en vente aux enchères publique est une affaire intéressante pour un repreneur. Mais il ne doit rien laisser au hasard, il doit étudier toutes les conditions inhérentes à la vente, les frais à sa charge en sus du prix du fonds, demander à son étude de visiter les locaux et bien consulter le cahier des charges.