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Propriétaires : les étapes de la procédure d’expulsion pour impayé locatif ?

Le 10 février 2020
Propriétaires :  les étapes de la procédure d’expulsion pour impayé locatif ?

Il arrive très souvent que le propriétaire d’un logement mis en location, soit confronté à un contentieux assez important pour qu’il souhaite initier une procédure d’expulsion.

Mais par où commencer ? A quelles conditions peut-on expulser un locataire ? Sur la base de quel manquement et à quel titre ? Est-ce une longue procédure ? Est-ce une procédure coûteuse ? Qu’est-ce que la trêve hivernale ?

Autant de questions que le néophyte, désemparé, est en droit de se poser avant d’initier la procédure. Votre étude d’huissiers de justice SCP Cadene vous éclaire sur les particularités et les étapes de cette procédure très réglementée.

Tout d’abord, soyez prévenus : le locataire fait l’objet d’une protection légale renforcée. La procédure étant particulièrement privative pour l’expulsé, elle est très encadrée et longue, car le locataire fait l’objet de plusieurs enquêtes sociales visant à le protéger ou le reloger. Il vous faudra donc compter au moins un an, au pire jusqu’à deux ans, pour obtenir la sortie effective de votre locataire. 

Voyons ensemble les étapes de cette procédure, qui peut être écourtée en cas d’abandon du logement, ou bien plus longue.

Préalable à l’expulsion pour impayé locatif : le commandement de payer visant la clause résolutoire

L’huissier de justice va tout d’abord signifier un acte, le Commandement de Payer, visant la clause résolutoire du bail contracté entre le propriétaire et le locataire (article 24 loi du 6 juillet 1989).

Le locataire, à signification de cet acte, est sommé de régler sous deux mois les loyers impayés. C’est, en quelque sorte, le dernier avertissement avant le passage à l’action.

Sur quel manquement le propriétaire peut-il se prévaloir de la clause résolutoire ?

- Votre locataire n’a pas fourni d’attestation d’assurance du logement en dépit d’un Commandement

- Des troubles du voisinage ont été constatés par une décision de justice

- Ou en cas de non versement du dépôt de garantie, non paiement des loyers et charges

 

Si après le délai de deux mois suivant le Commandement de payer, il n’y a toujours pas de paiement, le bailleur demandera au juge via assignation de constater l'acquisition de la clause résolutoire, la résiliation du bail et prononcer l'expulsion. 

La procédure issue de la loi Béteille au fin de reprise du logement

Première étape : mise en demeure de justifier de l'occupation, possible dans un commandement de payer si on cherche à obtenir également la condamnation au paiement.

Si le Commandement de payer visant la clause résolutoire mettant en demeure le locataire de justifier qu’il occupe le logement est resté infructueux dans un délai d’un mois, l’huissier se transporte avec un serrurier et deux témoins. Il ouvre le logement afin de constater l’abandon des lieux, si le locataire est déjà parti. 

Il dépose alors une requête aux fins de reprise du logement.

L’huissier, sur la base de ce constat, adresse une requête au Juge des Contentieux et de la Protection afin qu’il prononce la résiliation du bail, qu’il ordonne la reprise des lieux et qu’il condamne l’ancien locataire aux arriérés locatifs et à tous les frais liés à la procédure.

La décision du juge est signifiée au débiteur condamné et indique la possibilité de former OPPOSITION sous UN MOIS devant la même juridiction. Elle comporte une sommation de retirer les biens laissés sur place sous un mois, faute de quoi ils seront déclarés abandonnés ou vendus aux enchères publiques. 

Une fois le certificat de non-opposition obtenu, l’huissier va dresser un procès-verbal de reprise des lieux, assisté d’un serrurier et deux témoins. Une nouvelle serrure est apposée afin de s’assurer que l’ancien locataire ne puisse pas revenir sur les lieux. 

La procédure pour impayé : assignation du locataire devant le Juge des Contentieux et de la Protection, Commandement de quitter les lieux, tentative et réquisition de la force publique

Si le locataire occupe encore le logement, qu'il ne l'a pas abandonné, il vous faudra vous armer de patience.

L'huissier de justice remet au locataire une assignation en référé à comparaître devant le juge. Si le défendeur ne se présente pas à l’audience, la décision sera rendue en son absence.

Le bailleur demande ainsi au juge de constater le jeu de la clause résolutoire et de prononcer l’expulsion et la condamnation du locataire aux arriérés locatifs.

L’huissier doit également dénoncer l’assignation à la préfecture deux mois avant la date d’audience, afin qu’elle saisisse la CAPEX (Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives), qui va initier une enquête sociale pour déterminer la situation du locataire.

La décision rendue par le juge est signifiée par votre huissier au locataire et mentionne la possibilité pour lui de faire appel. L’acte mentionne la possibilité de demander une commission de médiation. Le recours n'est pas suspensif d'exécution.

Suite à cela, l’huissier délivre un nouvel acte, le Commandement de Quitter les Lieux, agissant en vertu de la décision rendue par le juge. L’acte laisse à nouveau un délai de deux mois au locataire pour libérer les lieux et retirer les biens qui s’y trouvent. C’est la dernière chance pour le locataire de partir sans intervention de la force publique. Il a toutefois à nouveau la possibilité d’obtenir un délai ou de contester devant le Juge de l’exécution. 

Attention ! Comme vous le savez peut-être, la loi protège le locataire durant la période de la trêve hivernale : celle-ci entraîne un sursis à expulsion du 1er novembre au 31 mars inclus. 

Si, deux mois après la signification du Commandement de Quitter les Lieux, le locataire n’est toujours pas parti de son plein gré, l’huissier va dresser un procès-verbal de tentative d’expulsion. Si le délai de deux mois expire pendant la trêve hivernale, il est possible de dresser un procès-verbal d'occupation des lieux.

Il va essayer de rencontrer et de dialoguer avec le locataire en le priant de partir avant qu’il ne revienne avec la force publique.

Si cette ultime tentative échoue, l’huissier requiert de la Préfecture de lui accorder le concours de la force publique. La Préfecture a deux mois pour y répondre. Elle peut, dans de rares cas, refuser, mais cela entraîne dédommagement. La CAPPEX est à nouveau saisie pour aider au relogement.

Fort de cette autorisation, l’huissier contacte le commissariat compétent, un serrurier, et selon la volonté du bailleur, des déménageurs. Sur place, lors de l’expulsion, l’huissier dresse un procès-verbal d’expulsion. L’acte rappelle la possibilité pour le locataire de contester devant le juge de l’exécution. Les lieux sont refermés et la serrure changée. Le procès-verbal est signifié à l’expulsé.

Ça y est, le propriétaire a enfin récupéré son logement. Mais dans quel état le retrouve-t-il ? Votre huissier de justice peut réaliser pour vous une dernière étape optionnelle : le constat d’état des lieux. L’expulsé est convoqué par lettre en recommandé avec AR huit jours avant la date de l’état des lieux. Le constat va permettre au bailleur de refacturer les travaux de rénovation à l’expulsé ou à conserver une trace en cas de contestation, ou encore de faire jouer une assurance s’il en a une.

Si vous pensez être dans une des situations citées, justifiant d’initier une procédure d’expulsion, contactez notre étude d’huissiers de justice via notre formulaire de contact ou en appelant le 05 82 88 40 35. Nous vous accompagnerons étape après étape, forts de nos conseils et de notre expérience.